Mon investissement locatif

est-il rentable ?

Plusieurs méthodes de calcul permettent de vérifier la rentabilité d’un investissement locatif.

La Rentabilité Brute

La première approche est d’analyser la rentabilité brute.

Il s’agit du rapport entre les revenus locatifs et le prix d’acquisition du bien :

Taux de rentabilité = (loyer annuel / prix d’acquisition du bien) x 100

Le prix d’acquisition inclut également les frais annexes tels que les frais de notaire, d’agence, ou de courtage.

La rentabilité brute est souvent utilisée comme argument de vente d’un bien immobilier mais il ne faut pas oublier qu’il y aura des frais à imputer à ces recettes !

La Rentabilité Nette de frais et charges

La rentabilité nette de frais et charges quant à elle se calcule de la même manière que la brute mais en déduisant au loyer annuel, les frais afférents à l’entretien et la gestion du bien (taxe foncière, frais de gestion…). Il est à noter que la taxe foncière représente environ 1 mois de loyer, soit environ 8% du revenu annuel.

La Rentabilité Nette

Enfin la rentabilité nette tient compte du rendement après impôt. C’est celle qui se rapproche le plus proche de la réalité, mais elle est aussi la plus complexe à obtenir.

INFO : Lors du financement de votre bien, les banques utilisent souvent la rentabilité brute pour analyser la faisabilité de votre projet. Elles appliquent cependant une décote sur le montant des loyers afin de se rapprocher de la rentabilité nette, en tenant compte des frais et des éventuelles périodes de vacances locatives.

A savoir qu’en l’absence de locataires, les banques pratiquent généralement une rentabilité locative annuelle moyenne de 5% à laquelle elle appliquera une décote de 20 à 40% selon la destination du logement : bail à un particulier ou bail commercial.

Exemple : Achat d’un bien immobilier à 100 000€ => rentabilité annuelle méconnue.

On retiendra 5% du prix du bien en revenus locatifs annuel : 100 000 € x 5% = 5 000 €.

La banque appliquera ensuite une décote de 20% (correspondant plus ou moins à la taxe foncière + frais de gestion…) : 5 000 € x 20% = 1 000 €.

Ainsi, les revenus locatifs annuels retenus seront de 4 000 € (5 000 € – 1 000 €).

En résumé : Un logement offrant une rentabilité locative moins élevée peut présenter d’autres avantages, tels que l’hébergement des membres de sa famille, une résidence secondaire et la constitution d’un patrimoine.

Il est également important de noter que le taux de rentabilité ne tient pas compte d’une éventuelle plus-value réalisable en cas de revente du bien.

 Notre conseil : Choisissez soigneusement le type de location (nue, meublée, courte durée) et le mode de déclaration de vos revenus fonciers.

Nous aborderons ces sujets dans nos prochains posts.

N’hésitez pas à demander conseils lors de votre achat immobilier à votre agent immobilier ou à votre conseiller financier.