Quel contrat de location choisir ?

 

 

Lorsqu’on investit dans l’immobilier locatif, il existe plusieurs types de contrats de location communément appelés : bail.

 

Contrat de location n°1 : Le bail vide

 

Il indique que le logement ne comporte pas de meubles ou d’électroménagers.

Certains équipements restent obligatoires et indispensables à l’accueil d’un locataire notamment un WC, une douche et un évier.

Le bail vide est certainement le plus rassurant pour le propriétaire mais aussi pour le locataire.

 

Avantages :

-Etablissement d’un bail sur une longue durée : 3 ans renouvelable par tacite reconduction.

Cela implique moins de vacances locatives pour le propriétaire et le locataire ne peut être congédier avant la fin du bail !

-Obtention d’un dépôt de garantie du locataire équivalent à un mois de loyer hors charges.

-Choix libre du montant du loyer par le propriétaire, il sera révisable selon l’indice des loyers une fois par an.

 

Inconvénients :

-Pour le locataire : le bail peut être rompu avec un préavis de 3 mois à compter de la réception du courrier recommandé adressé au propriétaire (plus long que pour la location meublée).

Ce délai de préavis est ramené à 1 mois en zone tendue ou en cas de mutation professionnelle. 

-Pour le propriétaire : il doit adresser un courrier recommandé au locataire qui a un préavis de 6 mois avant la fin du bail, mais ne pourra pas mettre fin au bail avant les 3 ans.

 

 

Contrat de location n°2 : Le bail meublé

 

On entend par location meublée, tout logement équipé des éléments suivants :

-literie comprenant couette ou couverture

-dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres ou espaces nuits

-plaques de cuisson et four ou four micro-ondes

-réfrigérateur/congélateur ou réfrigérateur/freezer

-vaisselle nécessaire à la prise des repas et ustensiles de cuisine

-table et sièges

-étagères de rangement, luminaires et matériel d’entretien ménager adapté au logement.

 

 Avantages :

Ce contrat apporte beaucoup plus de souplesse au niveau juridique.

En effet la durée du bail est de 1 an renouvelable par tacite reconduction et les conditions de location meublée sont fixées librement par les parties (dépôt de garantie, charges…).

Le préavis donné par le bailleur est de 3 mois avant l’échéance du bail et de 1 mois pour le locataire.

De plus son régime fiscal sera quant à lui plus avantageux !

 

Inconvénients :

L’investissement de départ est plus important que pour la location nue

  

Contrat n°3 : Le bail dérogatoire

(ou location courte durée)

 

La première chose à savoir c’est qu’il n’est pas indispensable que le logement se situe dans une grande agglomération ou zone touristique pour procéder à cette option-là.

En effet chaque ville a un potentiel locatif.

Vous pouvez être face à une personne ayant besoin d’un hébergement pour des déplacements professionnels, pour venir voir un spectacle/concert, pour une rencontre sportive dans un stade/gymnase, pour venir voir sa famille/ses amis… 

L’attrait touristique ne sera donc pas le seul élément à prendre en compte.

De plus, il pourrait être parfois plus difficile de faire de la location à Paris que hors agglomération car la location courte durée y est très encadrée.

 

Avantages :

Le loyer à la nuit/semaine est plus important qu’au mois et les recettes peuvent être d’autant plus grandes.

 

Inconvénients :

-L’accueil des locataires est une activité très répétitive en location courte durée.

Il existe néanmoins des conciergeries ou des gestionnaires free-lance à qui déléguer cette activité.

-Vous n’aurez pas de certitude de le louer tout le mois. 

 

En moyenne si un logement est rempli tout le mois le rendement peut passer du simple au double ! Et s’il reste quelques jours de vacances vous pourrez en profiter vous ou vos proches !

 

En résumé : Chaque contrat de location a ses avantages et ses inconvénients, le tout est de choisir celui qui vous convient le mieux !

L’un vous assurera plus de tranquillité, l’autre plus de souplesse ou encore vous permettra d’augmenter la rentabilité locative de votre investissement.

 

A savoir : Les recettes perçues via la location nue seront qualifiées de revenus fonciers et doivent être déclarés sur le formulaire des impôts : 2044, les revenus perçus quant à eux de la location meublée non professionnelle seront à déclarer sur le formulaire des impôts 2042 C Pro.

 

Notre conseil : Si vous êtes novice en immobilier, mieux vaut confier la gestion à un professionnel pour éviter toutes sortes de stress, vous trouver le meilleur candidat à la location de votre logement et vous aider dans vos démarches de défiscalisation ou de déclaration !